Trasferimenti immobiliari

La tradizionale attività notarile è quella inerente i trasferimenti immobiliari, nella maggior parte dei casi collegate a mutui.

Nelle ipotesi di comuni compravendite immobiliari, l’impressione che il cittadino che si reca la prima volta da un notaio per la stipula di un atto può essere quella che l’intervento da parte del professionista si limiti a formalizzare il contratto, ad attestare l’identità delle persone intervenute, a registrare e trascrivere. Un intervento burocratico che, così configurato, può apparire come una inutile ostacolo alla libertà economica del cittadino. Da questa idea, può scaturire anche l’ulteriore illazione che “un notaio vale l’altro, tanto si tratta di mettere una firma… per cui tanto vale cercare di spendere il meno possibile..”.

Chi opera con professionalità nel mondo dell’edilizia (costruttori, banche, professionisti tecnici, mediatori professionali) sa benissimo che non è così. Sa che prima della formalizzazione di quel contratto esistono una serie di controlli molto approfonditi che riguardano principalmente, da un lato, tutti i passaggi di proprietà che hanno avuto oggetto l’immobile e le varie formalità pregiudizievoli che possono essersi succedute nel tempo, dall’altro la valutazione del regime giuridico specifico del bene e la sua legittimità edilizio-urbanistica sotto svariati profili.

A volte questa indagine è relativamente semplice, a volte la storia ipotecaria e catastale rileva delle criticità assolutamente impreviste.

Non serve elaborare un elenco delle problematiche che si possono riscontrare, ma le insidie sono davvero tante e spesso assai difficili da individuare. Un esempio, però, in ordine ad una vicenda di poco tempo fa lo posso fare, perché è assolutamente esplicativo della rilevanza di una indagine condotta con precisione. La storia è questa.

Si presenta una ragazza innamorata di una casa di nuova costruzione messa in vendita da un costruttore, già oggetto di una proposta di acquisto e di un contratto preliminare stipulato presso un mediatore facente parte di una ben nota rete di agenzie in franchising. Dopo avere fatto tutte le verifiche la chiamo e l’avverto che a mio giudizio l’acquisto dovrebbe evitarlo. Perché? Il costruttore aveva acquistato il terreno su cui aveva costruito 8 villette da due fratelli che avevano ereditato dal padre insieme ad una sorella, senza figli, che però, poco prima della vendita, aveva rinunciato alla eredità. Fin qui tutto normale. Senonchè si è scoperto che 9 anni prima quella sorella aveva accettato l’eredità del padre, acquisendo perciò la quota di eredità. Siccome nel nostro ordinamento l’acquisto della qualità di erede è assolutamente irrevocabile, quella rinuncia alla eredità era irrimediabilmente nulla e dunque i due fratelli apparentemente avevano venduto l’intera proprietà, ma nella sostanza i diritti di 1/3 erano rimasti in capo alla sorella. La situazione era dunque che l’apparenza rendeva la fattispecie assolutamente tranquilla; in realtà un esame accurato della vicenda faceva ben comprendere che l’acquisto di quella unità abitativa era estremamente rischioso perché la sorella in qualsiasi momento avrebbe potuto rivendicare i suoi diritti. Eppure cinque di quelle villette erano già state vendute… Sicuramente la giovane signora mi rimborserà le spese sostenute, ma io non le chiederò niente per tutto il lavoro che ho svolto; quella casa sarà venduta a qualche altra giovane donna, totalmente ignara del rischio che correrà dopo la sua firma sull’atto.

Quella è stata un esperienza importante anche per me perchè, dopo quasi trent’anni di professione mi ha confermato alcune mie convinzioni:

Il Notaio svolge e deve svolgere una funzione fondamentale di tutela del consumatore. E’ vero certamente che entrambe le parti meritano una adeguata tutela, ma non si può pensare che il professionista esperto nel settore abbia strumenti analoghi al cittadino comune che magari compra una sola casa in tutta la vita.
Sbagliare è possibile, perché ci sono vicende di cui è effettivamente difficile accorgersi, ma il notaio ha di fronte, nella maggior parte dei casi, persone che in una casa investono i risparmi di una vita e l’impegno del notaio nelle cui mani si sono messe e a cui hanno dato fiducia deve essere sempre il massimo possibile.
Dunque non è sufficiente controllare se il venditore ha acquistato proprio quel bene con quell’identificativo catastale e che sullo stesso non ci sono iscritte ipoteche magari attraverso una rapida e poco costosa verifica con la banca dati della Agenzia del Territorio. Occorre ripercorre la storia dell’immobile incrociando i dati del Catasto e della Conservatoria e le vicende delle persone che in questi passaggi sono state coinvolte, esaminando gli atti degli ultimi venti anni e controllando di ogni atto la validità e l’assenza di vizi che possano incidere sull’acquisto del diritto e che il tempo magari non sana.
Le prestazioni professionali, in tutte le professioni e non solo nella mia, non sono tutte uguali. Non perché uno sia più bravo di un altro, ma perché tutte le attività professionali si possono svolgere in modo diverso.
Il costo dell’atto notarile non sempre è connesso al fatto che le tariffe professionali sono libere e che esistono professionisti più o meno cari, ma all’impegno e ai costi che una adeguata preparazione e verifica richiedono.
Il cittadino ha diritto a ricevere un preventivo per quanto possibile preciso, ma non si può pensare di ricevere una prestazione adeguata organizzando una specie di “asta al ribasso”, perché, da un lato, solo dopo aver svolto tutta l’attività preliminare si può capire quanto è costata e dall’altro, perché ottenere l’applicazione di onorari bassissimi induce lo stesso professionista a risparmiare sui propri costi.

La conclusione di tutto questo discorso qual è?

Cercate di conseguire una prestazione di alta qualità che vi faccia dormire tranquilli e, individuato il migliore, cercate di pagare il meno possibile. Vi accorgerete a quel punto che fra una prestazione affidabile ed una inaffidabile, la differenza economica è ben poca.

Fonte: Notariato