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Il mutuo è un contratto con il quale una parte, detta mutuante (di solito una banca), trasferisce una determinata quantità di denaro a favore dell'altra, detta mutuatario, al fine che quest'ultima possa goderne per un tempo determinato a fronte del pagamento alla prima di un corrispettivo rappresentato da interessi.
Così schematizzata la struttura essenziale e la funzione del contratto, il mutuo in concreto è poi normalmente arricchito di svariate clausole non sempre di immediata comprensione, ma necessarie a regolare tutti i rapporti tra le parti per la durata prevista: modalità di erogazione del mutuo, fissazione dei termini di rimborso del capitale e di pagamento degli interessi, determinazione di altre spese per gli oneri di amministrazione del contratto, disciplina e costi di estinzione anticipata, prestazione delle garanzie, conseguenze degli inadempimenti relativi (ritardi) e assoluti (mancato pagamento). Ciascuno di questi aspetti è a sua volta caratterizzato da una notevole ricchezza di possibilità e di sfumature, frutto sia di prassi sia della disciplina normativa. Attualmente la tematica è ulteriormente arricchita da suggestioni e novità provenienti da Paesi stranieri e dalla disciplina dell'Unione europea. Tutto questo rende l'idea della effettiva complessità della figura: il contratto di mutuo, tipico prodotto di una prestazione intellettuale, ben si presta a essere concepito come una composizione di ingegneria giuridica, in cui il lavoro di costruzione, dimensionamento e coordinamento delle diverse clausole, caratterizza il risultato nel suo complesso, e ne rende possibile una valutazione in termini di migliore (o peggiore) qualità e convenienza.
Se la struttura di base del contratto è quella indicata, può avvenire, abbastanza di frequente, che il mutuo venga stipulato secondo una disciplina speciale, quella del "credito fondiario". Tale disciplina oggi si distingue ben poco da quella di un mutuo ipotecario "ordinario", discutendosi addirittura tra gli esperti quando si sia in presenza di una fattispecie oppure di un'altra; tuttavia, esistono delle differenze significative, alcune delle quali saranno evidenziate nelle schede illustrative che seguono. Non costituisce, invece, una specie particolare, il cosiddetto mutuo unilaterale, diffuso nella prassi. La diversità risiede unicamente nel fatto che a recarsi dal notaio (come è indispensabile al fine della concessione della garanzia ipotecaria) è solo il mutuatario: questa modalità di perfezionamento può ridurre, di fatto ed a seconda dei casi, lo spazio del notaio per esercitare la sua funzione di indirizzo e consulenza.
I contratti di mutuo sono generalmente predisposti dalle banche; il notaio, se incaricato per tempo dal mutuatario, deve esercitare su di essi un controllo volto a renderli più chiari e comprensibili, a individuare e suggerire soluzioni meglio adatte ai contraenti, ad eliminare clausole che possono ingenerare un ingiustificato squilibrio contrattuale (clausole vessatorie); svolgere una funzione ripristinatoria di quella "simmetria contrattuale" che nei contratti di questo tipo, che intercorrono fra un consumatore ed un contraente forte e strutturato, spesso viene a mancare.
Ed anche in questo il Notaio deve svolgere una funzione di consulenza e tutela del consumatore.
Di fronte ad un contraente cd. “forte” come la banca, solo il notaio può mettere in evidenza l’esistenza di clausole vessatorie e cercare di ottenerne l’eliminazione.
Quando si stipula un mutuo, il mutuatario spesso non ascolta neanche granchè, perché ogni persona che assume un impegno è assolutamente certa di potervi fare fronte. Ma nella vita a volte le cose cambiano: si perde o si cambia il lavoro, ci sono le malattie, la morte di un congiunto, l’eliminazione di una fonte di reddito.
Se si verificano quelle vicende spesso dolorose, quelle clausole a cui non ho prestato attenzione vengono attivate e a quel punto è difficile smontarle.
Mi spiego con un esempio.
Nei contratti di mutuo fondiario, non basta il ritardo di un mese per incorrere nella revoca del mutuo, ma il contratto si risolve (con conseguente obbligo di restituzione di tutto l’importo mutuato) fondamentalmente in due casi:
Ecco in qualche bozza di mutuo predisposta da qualche banca, le due fattispecie sono convenzionalmente equiparate, con la conseguenza che invece di agire in giudizio per la risoluzione del contratto per inadempimento, può comunicare puramente e semplicemente l’intervenuta revoca.
Questa costituisce una clausola vessatoria che merita attenzione e che è compito del notaio far rilevare.
Il contratto di mutuo, dunque, merita la stessa attenzione e lo stesso approfondimento richiesto da qualsiasi altro atto.
Si tratta certamente di un contratto il cui contenuto è predisposto da uno dei contraenti, ma ciò non esclude il diritto del mutuatario di trattare sia le condizioni economiche, sia le condizioni normative.
E per far ciò e deve essere messo in grado di conoscere preventivamente il testo del contratto che andrà a sottoscrivere, diritto tutelato dalla disciplina vigente in materia di trasparenza bancaria.