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Nell’acquisto della vostra casa incontrerete vari soggetti con vari ruoli e diverse professionalità. Di seguito mi permetto di offrire qualche indicazione su come muoversi in questo ambiente nuovo per molti.
Innanzitutto occorre tener presente un principio fondamentale, che deve ispirare il vostro comportamento e che avete diritto di pretendere dai vostri interlocutori: tutto lo svolgimento della fase che precede il contratto si deve svolgersi secondo buona fede. Il che vuol dire che il comportamento deve essere corretto: ognuno deve perseguire il proprio interesse, ma sempre nell’osservanza della trasparenza delle dichiarazioni che vengono rese e con uno spirito collaborativo che, sempre compatibilmente col proprio interesse, preservi le ragioni dell’altro. E questo comportamento deve governare tutti i rapporti, sia con la controparte diretta, sia nei confronti dei soggetti che intervengono a vario titolo nella operazione.
Così ad esempio il promittente venditore che occulta deliberatamente vizi della cosa o afferma delle qualità che il bene in realtà non possiede si comporta in mala fede; il mediatore che non da notizia di circostanze di cui è a conoscenza e che possono invece pregiudicare la solidità dell’acquisto si comporta in mala fede, ma anche il notaio che non rende note problematiche riscontrate e non risolte si comporta in mala fede.
Prima di assumere qualsiasi impegno occorre dunque compiere una serie di verifiche.
Ma quando l’impegno può dirsi essere assunto?
La prima fase è la sottoscrizione di una proposta di acquisto. Essa può essere variamente articolata, ma in linea di massima essa integra una vera e propria proposta contrattuale, con la conseguenza che, secondo il Codice Civile, il contratto può dirsi concluso quando l’accettazione della proposta rilasciata dal proprietario attuale del bene viene portata a conoscenza del proponente. Ciò fa capire quanto sia importante la fase della proposta contrattuale: essa fissa subito le tutele e le garanzie. Così ad esempio, se nella proposta contrattuale è previsto che l’immobile è privo di permesso di abitabilità, il proponente non potrà poi pretendere che l’abitabilità sia rilasciata prima della conclusione del contratto.
Questa fase è normalmente svolta dall’agenzia immobiliare.
L’agente immobiliare è un professionista del settore iscritto ad una apposita Sezione di un registro presso la Camera di Commercio e solo l’agente professionale ha diritto di ottenere la provvigione per l’attività svolta. Anche gli agenti immobiliari sono, come architetti, geometri, avvocati, notai, non sono tutti uguali. Essi non hanno un onere giuridico di procedere alle verifiche urbanistiche o al controllo dei titoli di acquisto o delle ipoteche, ma sono ugualmente tenuti a non nascondere alle parti tutte le circostanze di cui siano venuti a conoscenza che possano incidere sulla sicurezza dell’acquisto. L’agente immobiliare professionale conosce il mercato immobiliare, conosce la documentazione necessaria, conosce le principali problematiche che riguardano i trasferimenti immobiliari in modo da poter inquadrare correttamente la vicenda. Il bravo agente immobiliare, quando si presentano problemi di difficile soluzione, non si lancia in giudizi che esulano dalla sua competenze ma vi invita a consultare il vostro professionista di fiducia o vi offre la consulenza di professionisti di sua fiducia.
Non diffidate del mediatore che vi dice “su questa questione giuridica, sento il mio Notaio di fiducia” oppure “chiedo ad un tecnico perchè su questo non so rispondere”.
Diffidate invece, e molto, di tutti coloro che cercano di imporre un professionista, togliendo a voi la scelta. Nella proposta contrattuale può certamente essere indicato sia il notaio che stipulerà l’atto sia il geometra che vi seguirà l’acquisto dal punto di vista tecnico, ma deve essere il vostro professionista e non quello dell’agente, poiché è intuitiva l’affermazione che non tutti questi rapporti sono governati solo dall’amicizia.
La proposta di acquisto è di norma accompagnata dalla consegna di un assegno bancario che l’agente tiene in deposito fino alla stipula del contratto preliminare. Si tratta in genere di una cifra contenuta e dunque, da questo punto di vista, i rischi sono ridotti.
Alla accettazione della proposta segue di norma la stipula di un contratto preliminare, il cosiddetto “compromesso”. Si tratta di un contratto in cui le parti assumono l’obbligazione di stipulare un successivo contratto definitivo di vendita. Esso dunque ha grande importanza, perché gli elementi della compravendita (oggetto, prezzo, modalità di pagamento, termini, garanzie) sono definiti e sono quegli elementi che, salvo diverso accordo, saranno riportati nel contratto definitivo. In quella sede allora vanno fatte tutte le verifiche necessarie: la conformità edilizia, le caratteristiche costruttive, la conformità degli impianti, l’abitabilità, la titolarità del bene da parte del venditore, l’assenza di trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli.
Quella fase può essere gestita da chiunque: dalla agenzia, dal tecnico, da legali o anche dalle parti direttamente.
Tuttavia data la delicatezza del contratto (che condiziona tutto l’ulteriore sviluppo della vicenda) è normalmente il notaio che deve stipulare il contratto definitivo che anticipa tutti gli accertamenti e che si occupa della redazione e della stipula del contratto preliminare.
Il contratto preliminare si può stipulare in due modi:
La trascrizione del preliminare a cosa serve?
Serve a rendere opponibile il contratto ai terzi. Ad esempio: il 2 maggio 2018 stipulo un preliminare; il 7 maggio 2018 lo trascrivo nei registri della pubblicità immobiliare e il 30 dicembre 2018 stipulo il contratto definitivo che viene a sua volta trascritto il 4 gennaio 2019. Il 20 settembre viene iscritta sul bene una ipoteca giudiziale sullo stesso bene contro i promittenti venditori.
Se il preliminare è solo registrato, l’ipoteca può essere fatta valere anche contro il promittente acquirente, salva la responsabilità del promittente venditore ove il definitivo non possa più essere stipulato proprio a causa di quella ipoteca.
Se invece il preliminare era stato trascritto, gli effetti della trascrizione del contratto definitivo retroagiscono alla data in cui è stato trascritto il preliminare, impedendo che l’ipoteca possa essere opposta al promittente acquirente.
E’ evidente la diversità di tutela sia dell’acquirente che del venditore. I costi sono però differenti, perché il notaio, nel caso di preliminare trascritto si assume ben maggior responsabilità e devono essere corrisposte maggiori imposte e tasse connesse alla trascrizione dell’atto. La scelta se adottare l’una o all’altra soluzione potrà dipendere da tanti fattori: l’affidabilità della controparte, il tempo che intercorre fra preliminare e definitivo, l’ammontare della caparra versata e non ultima la propensione al rischio.
Esaurita la fase preliminare, in genere il promittente compratore inizia il giro delle banche per trovare il mutuo alle migliori condizioni economiche.
Anche in questo caso, occorre conseguire il miglior risultato al minor prezzo, ma anche il comportamento della banca deve ispirato alla correttezza e alla buona fede e tutta la disciplina giuridica che si è sviluppata in questi anni in ordine alla “trasparenza bancaria” mira proprio a conseguire tutto questo risultato.
Le condizioni devono essere dunque chiare e di facile leggibilità, però occorre anche da parte del consumatore un comportamento diligente. Occorre farsi consegnare la documentazione, i prospetti, la bozza del contratto e controllarne il contenuto per verificare che esso sia conforme a ciò che è stato esposto verbalmente.
Sulla scelta del miglior mutuo, se si ha bisogno di indicazioni, è possibile farsi consigliare dalla banca o da professionisti di propria fiducia ed eventualmente contestare e pretendere la revisione delle condizioni.
Non ci sono contratti imposti, come non ci sono professionisti imposti. La banca non è un ente pubblico che opera in modo vincolato perché la legge lo impone; la banca è parte di un contratto e gli eventuali limiti alla trattativa non derivano da norme cogenti ma dalla politica dell’istituto che stabilisce a priori le condizioni a cui può arrivare. Né la banca può pretendere che voi vi avvaliate di professionisti dalla stessa indicati, poiché non trattandosi di un ente di volontariato, difficilmente tale indicazione sarà priva di costi indiretti a carico del consumatore.